주로 주택담보대출을 받을 때 나오는 용어들인데요. 최근에는 신용대출을 받을 때도 DSR에 걸려서 대출을 거절당하기도 하고 한도가 안나온다는 말을 많이 듣습니다. 대충은 알지만 정확하게 잘 모르는 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보고, 최근 금융당국에서 적용하고 있는 스트레스 DSR에 대해서도 알아보겠습니다.
LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR
요즘은 워낙 많이 나오는 용어들이라 처음 들어보시는 분들은 별로 없을텐데요. 대충은 알지만 정확히는 알지 못하는 분들이 많고, 또 정부 정책이 계속 변하면서 현재 시점의 해당 비율 적용이 어떻게 되는지에 대해서는 대출을 받아야 하는 분들이 아니면 잘 모르는 경우가 많습니다.
LTV는 주택의 시세와 관련된 비율이고, DTI와 DSR은 소득과 관련된 비율입니다. 현재 해당 비율들의 상한선을 정해놓고 그 이하로만 대출을 하게끔 하고 있고, 위 비율 중에 가장 낮게 나오는 한도로 대출이 진행되기 때문에 잘 파악하지 않으면 목돈이 필요한 시기에 난감한 상황이 될 수 있습니다.
현재는 LTV와 DSR을 가장 많이 적용하고 있으며, 대부분의 대출한도는 DSR에 걸려 대출한도가 정해지기 때문에 DSR을 잘 파악하고 계셔야 합니다. 일반적으로 무주택자와 1주택자, 다주택자 등으로 구분하여 적용하고, 규제지역이냐 아니냐로 규제 비율이 다르게 적용됩니다. 2024년 1월 현재 규제지역은 서울 내 강남, 송파, 서초, 용산구만 해당되며, 나머지는 모두 비규제지역입니다.
그럼 하나씩 알아보겠습니다.
LTV (담보인정비율, Loan To Value Ratio)
LTV는 주택가액과 대출 한도 사이의 비율을 말합니다. 금융회사들이 기준으로 삼는 주택가격은 대부분 국민은행에서 집계하고 있는 KB시세입니다. 주택가격대비 주택담보대출 비율이라고 보시면 되는데요. 10억원짜리 시세인 집에 6억원을 대출 받았다고 하면 LTV가 60%가 되는 것입니다. 일반적으로 비규제지역에서는 LTV를 70% 적용받는데요. LTV 70% 이상은 대출해줄 수 없다는 말입니다.
계산식은 다음과 같습니다. 대출액에 선순위채권과 임차보증금도 추가해서 계산해야 합니다.
- LTV = (대출액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 주택시세 X 100
– 선순위채권 : 본 대출 이전에 동일한 담보로 받은 대출 잔액 등
– 임차보증금 등 : 전월세보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등
- KB시세 알아보기 : KB부동산 바로가기
현재 LTV 규제 현황
| 주택가격 | 구분 | 투기지역 및 투기과열지구 | 조정대상지역 | 기타 지역 |
| 9억 이하 | 서민실수요자(무주택) | 50% | 60% | 70% |
| 1주택(처분조건) | 40% | 50% | 70% | |
| 2주택 이상 | 30% | 30% | 60% | |
| 9억 초과 | 9억 이하분 | 40% | 50% | 9억 이하와 동일 |
| 9억 초과분 | 20% | 30% | ||
| 15억 초과 | – | 불가 | 9억 초과와 동일 |
- 이외에도 생애최초주택 구입자의 경우 추가 적용 등 정책에 따라 변동이 있을 수 있습니다.
DTI (총부채상환비율, Debt To Income)
DTI와 DSR은 소득 개념이 들어갑니다. 내 소득으로 얼마를 갚아나갈 수 있는지를 수치화한 것인데요. DTI와 DRS이 조금 다르게 적용됩니다.
DTI는 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위한 개념인데요. 금융회사로부터 주택담보대출을 받으려고 할때 받으려는 금액의 연간 원리금과 현재 보유중인 신용대출과 같은 기타 부채의 연간 이자상환액을 합한 금액이 자신의 연소득의 몇%인지를 계산하게 됩니다. 계산식은 다음과 같습니다.
- DTI = (이번에 빌릴려는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 신용대출 등 기타 부채의 연간 이자상환액) / 연소득 X 100
DTI가 70%까지 가능하다고 하면 내 연소득이 1억원이라고 하고, 신용대출 등 기타 부채의 연간 이자 상환액이 1천만원이라고 하면 주택담보대출의 원리금은 연간 6천만원까지 가능하기 때문에 월 5백만원 원리금을 낼 수 있는 한도로 대출을 받을 수 있습니다. 대출기간을 30년이나 40년으로 길게 잡으면 월별 원리금 상환액이 줄어들기 때문에 대출한도가 높아질 수 있습니다.
최근에는 신 DTI라고 해서 받으려는 주택담보대출 금액의 원리금 뿐만 아니라 기존 대출에 있는 주택담보대출의 경우에는 원리금 상환액으로 변형해서 계산하고 있는데, 이럴수록 DTI 비율이 높아질 수 있어 한도가 낮아지는 현상이 나타나게 됩니다.
하지만, 요즘은 DTI를 많이 적용하고 있지 않습니다. 아래 나오는 DSR을 더 많이 활용하게 되는데, DSR이 대출을 더 규제하는 비율이기 때문입니다.
현재 DTI 규제 현황
- 규제지역 : 40%
- 조정대상지역 : 50%
- 그 외 지역 : 60%
DSR (총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)
DSR은 DTI와 유사한 개념으로 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 사용하는데, 최근에는 대부분 이 DSR 비율로 인해 대출한도가 결정된다고 해도 과언이 아닙니다.
DSR은 DTI와 유사하게 금융회사로부터 주택담보대출을 받으려는 금액의 연간 원리금과 기타 부채의 연간 “원리금”을 합한 금액이 자신의 연소득의 몇%인지를 계산하게 됩니다. 계산식은 다음과 같습니다.
- DSR = (이번에 빌릴려는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 신용대출 등 기타 부채의 연간 원리금 상환액) / 연소득 X 100
DTI와 차이가 크지 않을 것 같지만, 상당히 차이가 크게 작용합니다. 나는 마이너스 대출은 이자밖에 안내고 원금은 갚지 않고 있다거나, 신용대출도 원리금 상환이 아니라 만기일시상환이라 이자만 내고 있다고 하더라도 모두 원리금을 계산할 때 포함됩니다.
DSR 계산시 신용대출은 5년만기로 원금을 분할상환하는 것으로 계산합니다. 신용대출 1억원을 6% 금리, 만기일시상환 조건으로 빌렸다고 하면 매월 이자만 50만원씩 1년에 600만원만 내면 되지만(DTI 계산시 적용), DSR 계산시에는 1억원을 5년간 나눈 상환액인 2,000만원이 원금으로 잡히고, 1년간의 이자 600만원이 합쳐져 2600만원이 원리금으로 잡히게 됩니다.
따라서, 연소득 1억원인 사람이 위 신용대출을 받고 있다면 2,600만원/1억원으로 이미 25%의 DSR을 가지고 시작하게 됩니다.
주택담보대출을 5억원을 30년간 금리 4%로 받게 되면 원금 이자 합친 원리금이 연간 3,670만원 나오게 되는데, 주택담보대출만 DSR이 36.7%가 나오게 됩니다. 신용대출이 없다면 40% 이하라 대출을 받을 수 있겠지만, 신용대출이 있을 경우 40%가 넘어가 대출을 받지 못하게 됩니다.
실제로 금리가 낮고 장기대출인 주택담보대출을 감안할 때 주택담보대출 3억원과 신용대출 1억원과 비슷한 DSR이 나오게 됩니다. 따라서, 주택담보대출을 받기 전에 신용대출을 최대한 정리하거나, 주택담보대출을 받아 대환할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.
참고로, 현재는 DSR 계산시 전세자금 대출, 분양주택 중도금 대출, 서민금융상품, 300만원 이하 소액대출, 주택연금(역모기지론), 보험계약대출, 예적금담보대출, 할부 리스 및 현금서비스 등은 제외됩니다.
가계부채증가로 정부에서는 현재 1금융권 40%, 2금융권 50%인 DSR에 금리변동을 감안한 스트레스 DSR을 도입해 대출을 더욱 규제하려고 하니 주택담보대출을 받고자 하는 분들은 신용대출 등을 잘 조정한 후에 진행해야 하겠습니다.
현재 DSR 규제 현황
- 1억원 이상 대출에 대해 1금융권 40%, 2금융권 50% 적용
스트레스 DSR 이란 무엇?
현재의 DSR 적용만으로도 소득이 낮은 분들은 대출을 받기가 어려운데, 정부에서는 변동금리 등을 대비해 기존 DSR에 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 더해 대출 한도를 줄인다고 합니다. 이 스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점(매년 5월, 11월 기준) 금리를 비교해 결정하는데 하한 1.5%, 상한 3.0%를 추가해서 계산한다는 것입니다.
이럴 경우, 기존 DSR 기준으로 최대 받았던 대출한도보다 일부 줄어들 수 있어 대출받기가 더 어려워지게 되는 상황이 될 것 같습니다.
정부에서는 갑작스런 적용으로 혼란이 생길 수 있어, 2024년 상반기에는 은행권 주택담보대출에 대해서만 스트레스금리의 25%를, 하반기에는 1,2금융권 전체 주택담보대출과 은행권 신용대출에 스트레스금리의 50%를 적용하기로 하고, 내년 2025년에는 1,2금융권 모든 대출에 스트레스금리를 100% 적용할 계획입니다.
위 상황을 고려한다면 주택담보대출을 많이 받아야 하는 분들은 신용대출을 잘 정리하고, 빠른 시일내에 받을 수록 유리해질 수 있으니 유념하시기 바랍니다.
금융위원회 스트레스 DSR 도입 개요
함께 읽으면 좋을 글들
- 무설정 아파트론, 담보설정없이 신용대출로 최대 2억원까지 대출 가능
- 은행별 비상금 대출 총정리 및 금리 비교
- 최대한 많이 좋은 조건으로 대출 받기 위한 대출 받는 순서
- 개인신용등급별 개인신용점수 구간, 점수대별 분포, 800점이면 상위 몇%?
지금까지 대부분 주택담보대출을 받으려고 할때 한도산정에 많이 적용되고 있는 LTV, DTI, DSR 등의 개념과 현재 규제 현황에 대해 알아봤습니다. 주택경기 침체와 고금리 시대에 좋은 조건으로 대출을 받는 것이 정말 중요한데요. 위 개념들을 잘 알아보고 준비하시기를 당부드립니다.
신용관리의 동반자 크레딧메이트였습니다.